Регистрация недвижимости: взгляд изнутри

 В ближайшее время органы ГИС могут получить доступ к госреестру. Банки — под вопросом

Новоя процедура регистрации недвижимости в последнее время у всех на устах, ведь это касается как чиновников и банковского сектора, так и граждан. Несмотря на то что такая процедура прописана на законодательном уровне, заявителям, их представителям да и, собственно, государственным служащим нередко приходится действовать вслепую, решая уравнение с двумя и более неизвестными.

Препятствия с идентификацией

Ситуацию с регистрацией вещных прав на недвижимое имущество сейчас можно охарактеризовать, используя известное высказывание «Дело ясное, что дело темное»: законодательное регулирование не всегда поспевает за новыми требованиями, которые диктует практика, а для решения системных проблем необходимы методические рекомендации компетентных органов. Чтобы пролить свет на ситуацию, комитет по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины и комиссия по вопросам госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество общественного совета при Государственной регистрационной службе провели совместный круглый стол, на котором практикующие юристы, госслужащие и представители нотариата сосредоточились на проблемах, возникающих при регистрации прав на недвижимость, и путях их решения.

Эксперты отмечают, что этот год стал для недвижимого имущества наиболее «движимым». Ведь кардинально изменилось положение дел в данной сфере и была выработана практика применения тех или иных правовых норм. В то же время, как отметил начальник регистрационной службы Главного управления юстиции в г.Киеве Ярослав Андриенко (со 2 августа эту должность занимает Дмитрий Волонец. — Прим. авт.), и служба, и Минюст признают, что в настоящее время существуют серьезные системные проблемы, связанные с несовершенством нормативного регулирования процедур регистрации. В частности, новое законодательство разделило юридическую и техническую составляющую регистрации недвижимости, что осложнило жизнь как ГРС, так и заявителям.

Так, теперь ни одним нормативным актом не предусмотрено, что необходимо предоставлять технический паспорт на объект недвижимости при регистрации вещных прав. Впрочем, большинство госрегистраторов требуют от заявителей этот документ. По мнению председателя комитета по недвижимости и строительству Станислава Герасименко, это логично, так как позволяет обезопасить стороны, а закон в данном случае отстает от практики. Солидарна с юристом и представитель нотариата на мероприятии Анна Валигура. По ее словам, многие документы, которые подают заявители, не содержат информацию о жилой площади объекта. Поэтому нотариусы, чтобы перестраховаться, требуют технические паспорта.

Глава столичных регистраторов Я.Ан­дриенко подтвердил, что такая тенденция есть, однако заверил: в дальнейшем госслужащие потребуют документ, подтверждающий техническое состояние объекта.

Нелогичным, как считают специалисты, является исключение обязанности проводить текущую инвентаризацию объекта недвижимости. Ведь имеют место злоупотребления со стороны субъектов хозяйствования, которые регистрируют права на недвижимость, фактически уже не существующую.

Есть и проблемы с идентификацией объектов недвижимости. Так, для клиентов негативной является практика, когда одним решением суда признается право собственности на несколько объектов недвижимости — отдельные единицы. В дальнейшем, после введения их в эксплуатацию, ГРС отказывает в регистрации права собственности как на отдельные единицы, ссылаясь на то, что указан один адрес, а литеровка, которую в свое время присваивало бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, во внимание не принимается. Это, по словам управляющего партнера АК «Легитимус» Николая Очкольды, становится сюрпризом для клиентов.

С препятствиями сталкиваются и собственники, которые намереваются совершить те или иные действия со своими долями недвижимости. Так, например, есть здание (целостный имущественный комплекс), в котором находятся корпуса разного назначения — административный, питания и т.п. При этом адрес — один, а собственники помещений — разные. Если у кого-то из них возникнет желание совершить со своей долей определенные действия, придется столкнуться с трудностями, в частности, нужно получить согласие других собственников. Таких проблем с идентификацией объекта, по мнению экспертов, можно избежать, вернув хорошо забытое старое — литеровку.

С.Герасименко обратил внимание на постановление Кабмина от 22.06.2011 №703, которым, помимо прочего, преду­смотрено, что для регистрации права собственности на объект (например, квартиру), в который инвестированы средства физических лиц, необходимо предоставить перечень инвесторов. По мнению юриста, это прямое нарушение требований, касающихся защиты персональных данных лиц, внесенных в такой список. В то же время Я.Андриенко успокоил: этот вопрос уже решается.

Еще один позитив — решение проблемы с дубликатами утерянных правоустанавливающих документов: орган, выда­вший первоначальный документ, должен выдать и дубликат.

В экстремальных условиях

ГРС сейчас перегружена: за 7 месяцев текущего года ею принято 70 тыс. заявлений, одна половина которых касается непосредственно регистрации прав на недвижимость, другая — предоставления информации. О такой ситуации отрапортовал Я.Андриенко. В то же время он сообщил, что уже есть проект приказа Минюста, которым предусматривается предоставить доступ к реестру органам исполнительной службы, что позволит разгрузить ГРС.

Во время мероприятия стало известно, что банки также хотят получить доступ к реестру и неоднократно обращались с соответствующими запросами в ГРС, однако ответа пока не получили. «Продолжайте отстаивать свою позицию», — посоветовал Я.Андриенко.

Кстати, каждый заявитель, который зайдет на веб-сайт ГРС, может увидеть, в каком состоянии находится его дело. Правда, если появляется информация о приостановлении рассмотрения последнего, то причины не указываются. Таким образом, субъектам обращений следует быть очень внимательными и не зевать: если в течение 5 рабочих дней с даты размещения этой информации не будут устранены недостатки, то отказ в регист­рации гарантирован.

У экспертов возникает закономерный вопрос: если хотим, чтобы процедура регистрации стала проще и была удобной, зачем останавливаться на полпути, не целесообразнее ли было бы размещать информацию об основаниях отказа сразу в электронном виде? Пока же заявителям можно посоветовать лишь одно: начинать свой день с чашки кофе и визита на сайт службы.

Учитывая, что госрегистраторы не в состоянии на месте проверить документы и провести их юридический анализ, отказать в принятии могут лишь по одной причи­не — из-за неуплаты госпошлины. По словам С.Герасименко, неединичны случаи, когда госрегистраторы требуют у заявителей именно нотариально засвидетельствованные копии документов, хотя законом это не предусмотрено. «Я считаю, если регистратор отказал заявителю в регистрации на том основании, что документы не были засвидетельствованы нотариально, такие действия следует оспаривать в судебном порядке!» — отметил Я.Андриенко.

Кстати, сейчас обжалование действий госрегистратора в административном порядке не предусмотрено, это можно сделать только через суд, чем граждане очень недовольны, отмечают эксперты.

В некоторых вопросах у госрегистраторов нет единой позиции. Так, по словам Я.Андриенко, практика складывается таким образом, что некоторые из них полагают: переход права собственности на объект недвижимости на основании решения суда не является отчуждением этого имущества. А другие — считают наоборот. Поэтому шансы заявителя на регистрацию в таком случае составляют 50 на 50.

Если же ГРС отказывает вам в осуществлении регистрации из-за наличия обременения на объект, а вы являетесь заинтересованным лицом (например, наследником), то имеете право получить информацию, касающуюся этого обременения.

Несладко по новым регистрационным правилам живется и нотариусам. Так, А.Валигура отмечает, что последним приходится работать в экстремальных условиях, ведь реестр функционирует ненадлежащим образом. Да и однодневный срок, отведенный нотариусам для подачи информации в ГРС, слишком мал.

Кроме того, нотариусы «физически не успевают сканировать весь пакет документов, необходимых для открытия раздела». В свою очередь Я.Андриенко посоветовал сканировать только основные документы, однако, какие из них следует считать основными, не уточнил. В целом же он убежден, что многих проблем можно было бы избежать, если бы информация об объекте «не разрывалась, а сохранялась в одном органе», как это было раньше, когда БТИ «выступало коллектором данных о каждом из объектов».

***

У юристов, как известно, проблем нет, есть лишь ситуации, из которой необходимо найти выход. Поэтому и с «недвижимым» ребусом они должны справиться. А за помощью решили обратиться в ГРС и Минюст — для получения методических рекомендаций относительно системных проблем, возникающих сейчас при регист­рации недвижимости.